Rinunciare alla proprietà di un immobile

Il tema della possibilità o meno di rinunciare ad una proprietà immobiliare è da alcuni anni di grande interesse e attualità in Dottrina e Giurisprudenza. E' un argomento, a lungo puramente teorico e poco diffuso, ormai divenuto in diffusione in conseguenza della crisi economica e demografica che ha determinato immobilità del mercato immobiliare in tanti nostri Borghi antichi, piccoli Comuni, zone rurali, Comunità montane, piccole realtà socio-demografiche in decrescita che portano i proprietari a volere o dovere depauperare il proprio patrimonio immobiliare rinunciando ad immobili che non possono più abitare personalmente e per i quali non trovano alcun soggetto privato interessato all’acquisto. 

L’abbandono all'incuria può portare fino allo stato di collabenza, quando una costruzione è caratterizzata da un notevole livello di degrado tale da determinarne ormai l'incapacità di produrre reddito. La non curanza di un immobile, fino a lasciarlo in eredità agli eredi legittimi fino al sesto grado, quando non interessa a nessuno degli eredi che vi rinunciano o quando l'eredità resta giacente a lungo, può arrivare ed essere devoluto allo Stato quando ha raggiunto ormai uno stato avanzato o definitivo di degrado. 

Esiste uno strumento che io vedo utile alla prevenzione giuridica, la Rinuncia abdicativa per effetto della quale il bene diventa di proprietà dello Stato tramite l'Agenzia del Demanio che ha competenza territoriale e che può disporne per un uso sociale o pubblico sul territorio. 

In diritto si distinguono tre diverse tipologie di rinuncia: quella traslativa, quella liberatoria, quella abdicativa.​

Per rinuncia traslativa si intende un negozio giuridico dispositivo con struttura bilaterale. Alla dismissione del diritto del rinunciante fa da contraltare una controprestazione, un costo, qualcosa in cambio. Ecco perché questa tipologia di rinuncia deve essere comunicata a colui nei cui confronti si verifica l’arricchimento, il quale deve accettare la devoluzione fatta a suo favore oppure rinunciare. La rinuncia traslativa quindi implica sempre l’esistenza di un accordo tra le Parti.

Per rinuncia liberatoria si intende un negozio giuridico volto a produrre un effetto estintivo di tutte le obbligazioni, non solo successive alla rinuncia, ma anche quelle già sorte, accrescendo il diritto di proprietà in favore di altri contitolari: si pensi alla rinuncia all’eredità che ha l'effetto di accrescere la quota di altri coeredi.

Per rinuncia abdicativa invece si fa riferimento all’abdicazione, alla dismissione del diritto da parte del titolare che esclude un diritto dal suo patrimonio senza che ciò comporti un trasferimento del diritto in capo ad altri, né automatica estinzione dello stesso. Gli ulteriori effetti, quelli estintivi o modificativi del rapporto e che possono incidere su soggetti terzi, sono meramente riflessi,  sono delle conseguenze indirette della rinuncia e non sono ricollegabili alla causa del negozio compiuto. Pertanto gli effetti in capo al terzo si producono a prescindere dalla volontà del rinunciante, di diritto, ipso iure.

Non esiste un articolo del Codice civile che disciplina espressamente la Rinuncia abdicativa perché è un atto giuridico atipico. Esiste però un articolo che disciplina gli effetti. Alla rinuncia abdicativa si applica l’art. 827 del codice civile: “Beni immobili vacanti - I beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”. In conseguenza di un atto pubblico di Rinuncia abdicativa lo Stato diventa automaticamente titolare del diritto di proprietà sull’immobile perché sul territorio italiano non può esistere un bene immobile di nessuno, res nullius.  

Sulla ammissibilità, sulla liceità della causa, sulla forma dell'atto e la sua trascrivibilità (solo contro il Rinunciante oppure anche a favore dello Stato), si è molto dibattuto in Dottrina e Giurisprudenza perché non di rado a questo atto consegue che il Demanio, divenuto proprietario ab origine del diritto di proprietà, risulta anche essere il soggetto giuridico che ha la responsabilità e gli oneri di sostenere ingenti costi di riqualificazione. Prevale l'orientamento per cui, ai sensi dell’art. 1324 c.c., alla rinuncia abdicativa deve ritenersi applicabile il secondo comma dell’art. 1322 c.c. : occorre indagare, caso per caso, la causa dell’atto dismissivo della proprietà immobiliare al fine di valutarne la meritevolezza secondo l’ordinamento giuridico.

La dottrina prevalente rinviene la causa nella mera dismissione del diritto: la rinuncia abdicativa sarebbe un “patto nudo” la cui funzione si identifica con la sola dismissione del diritto con la conseguenza che sarebbe in sé sempre meritevole di tutela e non si potrà mai avere nullità per illiceità della causa. 

La  giurisprudenza di legittimità prevalente identifica la nozione di meritevolezza con quella di liceità della causa ex art. 1343 c.c., sostenendo che un contratto è meritevole di tutela allorquando non sia in contrasto con norme imperative, ordine pubblico e buon costume. Una violazione di tali limiti potrebbe riscontrarsi, a titolo puramente esemplificativo, quando la rinuncia sia diretta a liberarsi:  di terreni con evidenti problemi di dissesto idrogeologico, con conseguente accollo in capo all’Erario di tutti i costi necessari per le opere di consolidamento, demolizione e manutenzione relativi ai beni stessi;  di edifici inutilizzabili e diruti, per liberarsi dei costi di demolizione; della parte inquinata (da terzi) di un unico terreno acquistato (potendosi ammettere anche la rinuncia parziale), per far gravare sullo Stato le spese di bonifica con beneficio diretto della zona limitrofa rimasta oggetto di proprietà privata.

Quanto al motivo illecito in un atto unilaterale, assume rilevanza giuridica potendone comportare la nullità ex art. 1418 c.c., se il motivo è illecito, la ragione determinante del soggetto che pone in essere l’atto unilaterale, oggettivamente riconoscibile dall’atto ragionevolmente desumibile da elementi estrinseci.​

Più che condivisibile a mio avviso l’invito dell’Avvocatura Generale dello Stato nel Parere del 14/03/2018 - 137948-137949 a cura del Collega Avv. Giovanni Palatiello, che suggerisce al Ministero della Giustizia di invitare i Consigli notarili ad adoperarsi affinché i propri iscritti che riceveranno (o abbiano ricevuto) atti di rinuncia alla proprietà immobiliare verifichino che ne sia data comunicazione al competente ufficio dell’Agenzia del Demanio, al fine di consentire a quest’ultimo di adottare tutte le iniziative ritenute opportune anche a tutela della pubblica incolumità, nelle more dell’eventuale esperimento dell’actio nullitatis, da valutarsi attentamente caso per caso. 

Il mio consiglio di prevenzione giuridica è di informarsi sulla opportunità di rinunciare ad una proprietà immobiliare se si desidera, con nobiltà d'animo e mossi da liceità quando il bene è idoneo all'uso per il quale è destinato, farlo pervenire al Demanio competente territorialmente in favore della comunità, della utilità sociale e pubblica sul territorio ma di trattenersi dal rinunciare ad una proprietà  quando ormai è in uno stato di dissesto idrogeologico, inquinato o diruto o pericolante e quindi con la volontà di accollare all'Erario i costi per far fronte alla dissesto, all'inquinamento, alla collabenza, alla demolizione. Se è vero che all'atto ne conseguirà la responsabilità dello Stato per i futuri eventi dannosi, ciò permane solo fin quando non sia intervenuto un accertamento giudiziale della nullità dell’atto. L’azione giudiziale di nullità ex artt. 1421 e 1422 c.c., con onere probatorio ex art. 2697, co. 1. c.c. a carico del Demanio attore, è di regola imprescrittibile e se vittoriosa ne conseguirebbe rivalsa di spese.

info@studiolegalelioi.it