ONERI DI DERURALIZZAZIONE

Il patrimonio immobiliare italiano è ricco di immobili che una volta avevano una destinazione agricola. Parlo di meravigliosi casolari in campagna, circondati da terreni panoramici, che oggi più che mai rappresentano il sogno di una vita con ritmi più lenti, lontani dal caos cittadino, immersi nella natura. 

Nello svolgimento della mia professione assisto proprietari immobiliari interessati a vendere una proprietà rurale, generalmente ereditata per successione mortis causa dai nonni o dai genitori che erano imprenditori agricoli; assisto anche i coeredi di detta proprietà quando desiderano raggiungere tra loro un accordo di divisione ereditaria; assisto anche i potenziali acquirenti di immobili rurali. Quando si rivolgono al mio studio con ottica di prevenzione giuridica e prima di formulare una proposta economica sulla base di poche informazioni, li assisto nel raggiungere preliminarmente la piena conoscenza di ogni elemento che possa influire sulla determinazione del prezzo da offrire e sulle tempistiche. Quando invece si rivolgono al mio studio dopo una trattativa conclusa, lo fanno perché sono emersi elementi non conosciuti e che possono sfociare in contenzioso. Spesso in tema di immobili rurali la problematica che nasce è connessa ai costi di deruralizzazione. Nella trattativa e nella definizione del prezzo di acquisto di un immobile rurale e dei terreni annessi è necessario essere preliminarmente e pienamente informati sulla destinazione rurale dell'immobile, sull'avvenuto o meno adempimento degli obblighi relativi agli oneri di deruralizzazione (detti anche oneri verdi). 

La deruralizzazione di un immobile è necessaria quanto questo perde i requisiti di ruralità perché non è più funzionale all’attività agricola. 

La DERURALIZZAZIONE FISCALE prevede il censimento (da effettuare presso l’Agenzia delle Entrate del proprio territorio) dell’immobile al catasto fabbricati ed è diventato obbligatorio dal momento in cui si è passati da Catasto RURALE e URBANO al catasto TERRENI e FABBRICATI.

La DERURALIZZAZIONE URBANISTICA serve invece a rendere a destinazione urbana un fabbricato che aveva destinazione rurale per svincolarlo dai terreni agricoli per cui era stato realizzato. Per deruralizzare è necessario pagare gli oneri previsti dalla Legge nota come Legge Bucalossi”, L. del 28 gennaio 1977. n.10, che stabilisce le norme e gli obblighi relativi alla edificabilità dei suoli, agli oneri di deruralizzazione dei terreni agricoli, alla ristrutturazione degli immobili rurali. 

Per tutto il Territorio italiano vale la Ratio comune del miglioramento ambientale e paesaggistico del territorio rurale. 

Ogni Regione, per autonomia, ha le proprie Direttive sul tema e sulle modalità di calcolo e di pagamento dei costi di deruralizzazione.  

Ogni singolo Comune inoltre ha la propria disciplina che regola i casi specifici del proprio territorio ma sempre nel rispetto della normativa regionale e nazionale, fonti di diritto gerarchicamente superiori. 

Esenzione dai costi di deruralizzazione

Da un punto di vista soggettivo, chi possiede i requisiti di Imprenditore Agricolo Professionale può non dover deruralizzare ed è esonerato dai relativi costi. 

Da un punto di vista oggettivo, possono non essere dovuti i costi di di deruralizzazione se l’immobile in qualità di fabbricato rurale è stato oggetto di ISTANZE di CONDONO EDILIZIO ex Legge n.47 del 1985; se è stato censito al CATASTO FABBRICATI entro il giorno 31 dicembre 1998.

Quindi, quando si vuole intraprendere un investimento di ristrutturazione di immobili rurali è bene rivolgersi ad un Tecnico specializzato e preparato sulla normativa in vigore.

Quando si vuole porre in essere un atto inter vivos avente ad oggetto un immobile ex rurale, è bene informarsi bene in merito all'adempimento degli obblighi e il pagamento degli eventuali oneri verdi che, nel caso di vendita, sono a carico dei Venditori, salvo espressa deroga secondo pattuizione tra le Parti ma solo a condizione che l'Acquirente sia stato messo preliminarmente a conoscenza con trasparenza e buona fede nella trattativa precontrattuale. Generalmente chi intende acquistare questa tipologia di immobili ha come motivazione negoziale essenziale la certezza di poter apportare determinate modifiche e ristrutturazioni, che però potrebbero essere impedite dalle normative urbanistiche. In ottica di prevenzione giuridica consiglio sempre di fare indagini preliminari prima di impegnarsi con la conclusione di un accordo.

I promittenti venditori e/o il mediatore immobiliare che non hanno pienamente informato i promittenti l'acquisto possono essere riconosciuti responsabili di responsabilità precontrattuale ex art. 1175 Codice Civile che tutela l’interesse della controparte a non essere coinvolta in trattative inutili, a non concludere contratti invalidi o inefficaci e a non subire inganni durante la negoziazione (culpa in contrahendo).

E' ormai pacifico in Giurisprudenza che la violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo anche in caso di contratto validamente concluso quando, all’esito di un accertamento rimesso al Giudice di merito, alla parte sia imputabile l’omissione, nel corso delle trattative, di informazioni rilevanti le quali avrebbero altrimenti, con un giudizio probabilistico, indotto ad una diversa conformazione del contratto stesso. 

Per approfondimenti di casi specifici, consulenze legali o per assistenza sul tema, scrivere a info@studiolegalelioi.it

Sarò lieta di essere di aiuto, Simona Lioi