Irregolarità catastale

Pertanto, all'insegna della prevenzione giuridica, raccomando sempre ai miei assistiti quanto segue: la regolarità catastale (sia sotto il profilo oggettivo che sotto il profilo soggettivo) è una circostanza che deve essere verificata sin nella fase preliminare delle trattative, data l’innegabile influenza sulla possibilità di darvi adempimento.
E' fondamentale verificare preliminarmente l’identificazione catastale; il riferimento alle planimetrie catastali; la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
In caso di irregolarità catastale è opportuno prevedere l’obbligo a carico del promittente venditore di procedere alla regolarizzazione prima della data fissata per la stipula del rogito notarile incaricando un tecnico abilitato.

La norma fa riferimento ai fabbricati già esistenti, poi alle unità immobiliari urbane. A cosa si riferisce?

In base a due disposizioni del nostro ordinamento (art. 31, secondo comma, l. 28 febbraio 1985, n. 47, ai fini dell’individuazione delle opere condonabili in relazione all’epoca di realizzazione; art. 2645bis, ultimo comma, c.c., in tema di trascrizione del preliminare) si intende edificio esistente quello nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura. È esistente un fabbricato realizzato nella sua struttura “essenziale” e non hanno rilievo impianti, finiture ed accessori. Tale “fabbricato esistente” risulta diversamente accatastato a seconda dello stadio costruttivo in cui si trova:
1) i fabbricati “esistenti” ma non ancora completati, realizzati “al rustico” ma non ancora completati negli impianti e nelle finiture e quindi non ancora idonei ad essere dichiarati “agibili”, possono essere accatastati ai fini dell’identificazione, con attribuzione del relativo identificativo catastale, senza attribuzione di rendita catastale ai sensi dell’art. 3 d.m. 2 gennaio 1998, n. 281 con inserimento in “categoria fittizia” senza dovere (né potere) presentare la planimetria catastale delle singole unità;
2) i fabbricati “esistenti” ed ultimati, completati anche negli impianti e nelle finiture e quindi idonei ad essere dichiarati “agibili” devono essere iscritti al Catasto prima della richiesta del rilascio del certificato di agibilità (cfr. art. 24, quarto comma, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 - T.U. Edilizio).
3) Esistono poi fabbricati esistenti ma non censibili al Catasto Fabbricati con attribuzione di rendita in quanto non dispongono di “autonomia funzionale e reddituale”; essi, al pari dei fabbricati in corso di costruzione, debbono essere iscritti al Catasto Fabbricati, anche se solo ai fini dell’identificazione catastale, senza attribuzione di rendita catastale, ai sensi dell’art. 3 d.m. 2 gennaio 1998, n. 284; anche in questo caso si procede all’iscrizione in categorie “fittizie”.
Esempi:
Sono esistenti:
a) le porzioni di fabbricati esistenti, quali terrazze o solai di copertura di vani interrati, che siano stati denunciati al catasto dei Fabbricati come “aree urbane”;
b) i posti auto scoperti (categoria catastale C/6), la cui realizzazione richiede pur sempre un’attività edilizia rilevante e comunque una trasformazione urbanistica permanente del terreno ove sono ricavati;
c) i lastrici solari.
Sono “non esistenti”:
a) fabbricati ancora da costruire o, comunque, non ancora giunti al “rustico” (es. cd. “vendita sulla carta” o precostituzione di condominio);
b) unità immobiliari iscritte al catasto Fabbricati ma che per le loro caratteristiche non possano ricondursi alla categoria dei “fabbricati (es. aree di corte scoperte iscritte al catasto dei Fabbricati).

La norma fa riferimento anche alle unità immobiliari urbane.
Secondo la normativa catastale (art. 5 r.d. l. 13 aprile 1939 n. 562; art. 2 d.m. 2 gennaio 1998, n. 28) è unità immobiliare l’entità "costituita da una porzione di fabbricato o da un fabbricato o da un insieme di fabbricati o da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale." Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1, ed ancora i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
È dunque “unità immobiliare” la porzione di immobile atta a produrre un proprio reddito, e quindi “ultimata” nella costruzione e tale da poter essere denunciata al catasto mediante presentazione della planimetria e di essere, conseguentemente, accatastata con attribuzione di rendita.
Si tratta quindi di una categoria più ristretta rispetto a quello dei “fabbricati esistenti”. Le due categorie sono distinte proprio dal riferimento, per i primi e non per i secondi, alle planimetrie catastali, oltre che all’identificazione catastale in atto.

Nullità degli atti.
Secondo la normativa gli atti, a pena di nullità, devono contenere:
1) l’identificazione catastale.
Vanno riportati in atto gli identificativi ricavabili dai registri del Catasto fabbricati:
- per i fabbricati esistenti ma non completati, ovvero non censibili al Catasto Fabbricati non si hanno i dati censuari necessari per l’attribuzione di rendita. In atto devono essere riportati comune, eventuale sezione, foglio, zona censuaria, particella numero mappale, eventuale subalterno, indirizzo, piano, la categoria “fittizia” attribuita (“F”);
- per i fabbricati esistenti ed ultimati vanno riportati oltre agli identificativi catastali anche i dati censuari e la rendita: Comune, eventuale sezione, foglio, eventuale zona censuaria, particella numero mappale, eventuale subalterno, indirizzo, piano, classe, categoria, vani e/o superficie e/o cubatura, rendita catastale.
2) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.
- per i fabbricati esistenti ma non completati e per fabbricati non censibili al Catasto Fabbricati l’obbligo può riguardare solo la menzione in atto dell’identificazione catastale. Non è prevista, nè consentita, la presentazione di planimetrie, dovendo gli stessi essere denunciati al Catasto dei fabbricati mediante elaborato planimetrico e la norma non fa riferimento a quest’ultimo. Si può fare riferimento all’elaborato planimetrico depositato in catasto, il quale per tali immobili svolge funzione di identificazione “grafica” analoga a quella che svolge la planimetria per i fabbricati ultimati.
- per i fabbricati esistenti ed ultimati l’allegazione o il riferimento devono riguardare le planimetrie depositate in catasto e raffiguranti le unità negoziate. Il riferimento all’elaborato planimetrico depositato in catasto può qui essere opportuno solo con riferimento a eventuali parti comuni e pertinenze esclusive delle singole unità, che in esso trovano evidenza.
3) la dichiarazione resa in atto dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Non è necessario che la dichiarazione sia resa nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, in quanto ciò non è richiesto. La dichiarazione deve essere resa dagli intestatari “effettivi” degli immobili negoziati, anche se diversi dagli intestatari catastali.
- per i fabbricati esistenti ma non ancora completati ovvero esistenti ma non censibili al Catasto Fabbricati l’obbligo dovrebbe riguardare solo la menzione in atto dell’identificazione catastale e non la “dichiarazione di conformità”, non essendovi planimetrie. Può essere opportuno che l’intestatario attesti la conformità tra lo stato di fatto e l’elaborato planimetrico (ed i dati catastali dallo stesso ricavabili caratterizzati dalle cd. “categorie catastali fittizie”) ma è escluso qualsiasi obbligo al riguardo.
- per i fabbricati esistenti ed ultimati l’intestatario deve attestare la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto.

Lievi difformità
Gli obblighi e la conseguente incommerciabilità non riguardano le lievi difformità rilevate tra la situazione di fatto e le planimetrie depositate se non influenti sulla consistenza e sul classamento (vale a dire nell’attribuzione della classe e della categoria). Nel giudizio di conformità devono essere presi in considerazione solo gli aspetti che incidono sulla consistenza ovvero sull’attribuzione della classe e della categoria, come si evince dalle normative di cui artt. 17 e 20 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 562.
Dati “rilevanti” sono:
la classe (attribuita in relazione alla diversa capacità di reddito);
la categoria (attribuita in relazione alla destinazione d’uso);
la consistenza (numero dei vani e/o la superficie e/o la cubatura a seconda della diversa categoria);
la rendita catastale (determinata dai tre dati precedenti: classe, categoria e consistenza in relazione alla tariffa d’estimo stabilita per gli immobili ricompresi nello stesso Comune o zona censuaria in relazione alla categoria ed alla classe di appartenenza);
l’eventuale zona censuaria (per la rilevazione della tariffa d’estimo da utilizzare per la rendita).
Si tratta di dati disponibili solo per quei fabbricati per i quali vi è l’obbligo della presentazione delle planimetrie; restano esclusi invece gli enti immobiliari per la cui iscrizione al Catasto invece deve essere presentato l’elaborato planimetrico (categorie fittizie “F”): per tali enti immobiliari la norma comporta solo l’obbligo di menzione dell’identificativo catastale e non l’obbligo della dichiarazione di conformità.

Conformità sostanziale
Nella prassi l’Intestatario nella dichiarazione da rendere in atto fa presente che vi è una conformità “sostanziale” tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate in catasto, posto che le difformità rilevate non sono tali da incidere sulla consistenza ovvero sull’attribuzione della classe e della categoria.

Quindi si ha nullità degli atti se:
a) non viene riportata l’identificazione catastale in quanto i fabbricati che ne sono oggetto non sono ancora stati iscritti al Catasto dei Fabbricati (con classamento se fabbricati “ultimati”, ovvero con attribuzione alle categorie fittizie se fabbricati in corso di costruzione o non censibili);
b) non viene riportato il riferimento alle planimetrie depositate in quanto non ancora presentate al Catasto le planimetrie catastali ovvero, non siano più reperibili (es. atto traslativo avente per oggetto “fabbricato ultimato”, individuato in atto con gli identificativi allo stesso attribuiti a seguito di iscrizione al catasto in corso di costruzione (con categoria fittizia), per il quale non fosse stata presentata al catasto la denuncia di completamento lavori corredata dalle planimetrie catastali);
c) non viene riportata la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

False dichiarazioni e Responsabilità del Notaio.
Ho trattato casistiche in cui sono state fatte false dichiarazioni in Atto pubblico e mi è stato chiesto di contestare al Notaio la responsabilità dell’accaduto.
Scopo della normativa in materia urbanistica è tutelare l’interesse pubblico a che non vengano commercializzati immobili totalmente abusivi.
La normativa mira ad assicurare la “conformità oggettiva” dei fabbricati esistenti e la loro “conformità soggettiva”.
La conformità soggettiva viene verificata dal Notaio, prima della stipula dei predetti atti individuando gli intestatari catastali e verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Il Notaio deve accertare mediante le visure se vi è o meno corrispondenza tra l’intestazione catastale e l’intestazione effettiva. Non è permessa la dispensa da tale attività di preventiva verifica perchè è volta anche alla tutela di un interesse pubblico e quindi è sottratta alla disponibilità delle Parti.
Quando non vi sia corrispondenza a causa della mancata volturazione del titolo di acquisto del dante causa, il notaio è obbligato prima della stipula a procedere all’aggiornamento del catasto.
Esempi che ho trattato:
— mancato “allineamento” dei registri catastali (un esempio è l’omessa voltura di un trasferimento precedente);
— mancato “allineamento” dei registri immobiliari (un esempio è l’omessa pubblicità connessa ai trasferimenti mortis causa);
— mancato “allineamento” sia dei registri catastali che dei registri immobiliari (un esempio è il trasferimento di bene acquisito dal venditore per usucapione non ancora accertata con Sentenza).
Ho trattato anche casi cosiddetti fisiologici:
a) ancora nei termini per la volturazione e trascrizione (esempio: sequenza di più contratti di compravendita, divisione seguita dalla vendita, vendita contestuale al contratto di mutuo);
b) il mancato aggiornamento deriva da ragioni di carattere sistematico come avviene per le ipotesi di acquisti per i quali è irrilevante la pubblicità immobiliare: acquisto per usucapione non accertato giudizialmente, un titolo di provenienza irreperibile o di ardua reperibilità perché risalente nel tempo.
c) non conformità irrilevante perché ricollegata al funzionamento stesso degli istituti coinvolti (si pensi alla vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c.; agli acquisti compiuti da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale estesi a favore dell’altro coniuge ex art. 177 a) c.c.) o ad ipotesi in cui la vicenda che ha determinato la variazione non doveva rendersi pubblica derivando l’effetto dalla legge e non da un negozio (es. soppressione di un ente e contestuale trasformazione in altro che diventi titolare per legge del patrimonio dell’ente soppresso) o ipotesi in cui il mancato aggiornamento della Conservatoria dipende dalla circostanza che l’atto stipulato non è stato o non poteva essere trascritto ma solo volturato in catasto (es. trasformazione, fusione, scissione, mutamento di denominazione, che non possono essere trascritti, ex artt. 2643 o 2645 c.c., non comportando alcun trasferimento della titolarità dei beni) o a trasferimenti contenuti in scrittura privata non autenticata registrata.
d) meri errori nel nominativo.
In queste ipotesi il Notaio non ha responsabilità e non può”allineare” l’intestazione catastale a quella risultante nei registri immobiliari. E’ opportuno far risultare all’interno dell’atto notarile le ragioni del mancato allineamento.
Sempre correttamente il Notaio può anche stipulare nei seguenti casi:
stipulare i cd. “atti a cascata” (es. compravendita e mutuo ipotecario stipulato contestualmente dall’acquirente per poter disporre della provvista necessaria al pagamento del prezzo; in questo caso non ci sarebbe corrispondenza tra intestazione catastale e risultanze dei registri immobiliari da un lato ed intestazione effettiva dall’altro in occasione della costituzione dell’ipoteca ma tale corrispondenza è garantita dall’attività del notaio che procederà nei termini di legge a trascrivere e volturare a nome dell’acquirente e datore di ipoteca il precedente atto di acquisto da lui ricevuto contestualmente al mutuo ipotecario);
stipulare gli atti aventi come provenienza un trasferimento mortis causa non ancora trascritto (in questo caso non ci sarebbe corrispondenza tra intestazione catastale e risultanze dei registri immobiliari ma tale corrispondenza è garantita dall’attività del notaio che procederà nei termini di legge a trascrivere l’accettazione tacita di eredità).

Nei casi in cui un Notaio abbia violato una norma, talvolta può determinare la nullità del contratto o l’applicabilità dell’art. 28 Legge notarile e talvolta l'atto non è nullo ma il Notaio potrebbe comunque rispondere di una responsabilità disciplinare di cui all’art. 135 Legge notarile, che prevede l’applicazione di pene disciplinari ogni qualvolta lo stesso “manchi ai propri doveri”, anche nel caso che l’infrazione non produca la nullità dell’atto.